Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Moji klienti, kupující i prodávající, se často ptají, zda vůbec a za jakých podmínek je možný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. Vždy je třeba vycházet ze stanov konkrétního družstva. Hodně také záleží na tom, jestli jde o starší bytové družstvo, kde se často s možností převodu do osobního vlastnictví nepočítalo, nebo o nové bytové družstvo, kde je tato možnost již definována investorem (např. developerem, obcí, městem nebo krajem) ve stanovách.
Do 31. 12. 2020 měli členové družstev, na jejichž výstavbu byla poskytována finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů a družstev vzniklých do 31. 12. 1991, zákonný nárok na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, a to za podmínky, že družstvo k převodu včas vyzvali a splnili své závazky vůči družstvu. Původně byly převody možné jen do konce roku 1995, lhůta se však postupně prodlužovala až do konce roku 2020. Pro zajištění převodu bytu do osobního vlastnictví i po 1. 1. 2021 řada družstev se svými členy uzavřela smlouvu o budoucím převodu do vlastnictví. „Důvodem nebyla jen pandemie, ale spíše nedokončené splácení úvěrů, které si družstva brala na opravy a revitalizace domů. Družstva rovněž mohou převádět jednotky do vlastnictví i podle ustanovení zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů,” vysvětluje Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev. Toto rozhodnutí a případné nastavení konkrétních podmínek převodů je však plně v kompetenci nejvyššího orgánu družstva. Převody tedy budou v některých družstvech pokračovat i po roce 2020. Řada družstev naopak převody ukončila. Umožněného převodu lidé hojně využívají a družstevních bytů tak na trhu ubývá. „Momentálně je v Česku okolo 300 tisíc družstevních bytů, což je jen necelá polovina oproti začátku 90. let,“ popisuje Jan Vysloužil s tím, že pro ty, kterým družstevní bydlení vyhovuje, se vůbec nic nemění.
Důvodem převodu bytů bývá jejich vyšší cena při případném prodeji, snadnější možnost jejich pronájmu nebo využití nově nabyté nemovitosti pro ručení hypotéky. Nejvíce zájemců o převod bytů do osobního vlastnictví je přitom v Praze, Brně, Hradci Králové, Liberci a Zlíně, naopak na Ústecku a Moravskoslezsku je zájem o převody nižší.
Pro upřesnění je třeba uvést, že bytová družstva se přitom neřídí občanským zákoníkem, nýbrž zákoníkem obchodním. Bytové družstvo je podle něj právnickou osobou, jehož činnost upravuje především zákon 513/1991 Sb., ustanovení § 727 a násl. zákona o obchodních korporacích a stanovy družstva.
V Česku je nyní cca 8,5 tisíc družstev, přičemž pro ty, jejichž členové o převody do vlastnictví zájem neměli, se nic nemění – dům zůstane ve vlastnictví a jednotné správě bytového družstva. „V domech, v nichž k převodům části jednotek již došlo nebo dojde, budou dvě skupiny bydlících – vlastníci na jedné straně a členové družstva (nájemníci) na straně druhé. Správu domu bude nutno provádět podle příslušných ustanovení o bytovém spoluvlastnictví,” dodává Vysloužil. Po snížení spoluvlastnického podílu družstva pod zákonem stanovenou výši vznikne v domě právní subjektivita – společenství vlastníků, kterých je v tomto okamžiku v České republice více než 60 tisíc. Mnoho nově vznikajících společenství vlastníků následně využívá znalostí a zkušeností družstva pro smluvní zajišťování správy domu, vedení účetnictví a plnění všech zákonných povinností.
U nověji vzniklých bytových družstev je postup převedení družstevního podílu podobný jako u starších bytových družstev, ale s tím rozdílem, že vše obvykle probíhá rychleji a snáze, pokud je tento převod zakotven ve stanovách družstva. Samozřejmě je též třeba nejprve splatit anuitu váznoucí na nemovitost a případné další úvěry. Po splacení anuity (poměrné části z úvěrů) vydá bytové družstvo Prohlášení vlastníka, ve kterém vymezuje bytovou jednotku, nebytové prostory k ní náležející a společné prostory. Prohlášení vlastníka pak vkládá bytové družstvo na katastr nemovitostí. Dále se zakládá Společenství vlastníků jednotek, které vede účetnictví a zajišťuje platby do fondu oprav.
Zdroj Okolo bytu, komplexní informační portál pro BD a SVJ ze dne 5. 1. 2021 a České stavby.cz ze dne 21. 1. 2021